Wat u kunt doen als huurbetalingen onder druk staan en wanneer het tijd is om actie te ondernemen.
De huurmarkt staat al langere tijd onder spanning. Huurprijzen zijn gestegen, energielasten blijven hoog en steeds meer huurders hebben moeite om alle maandelijkse lasten op tijd te voldoen. Het gevolg? Een duidelijke toename van huurachterstanden. Als verhuurder merkt u dat meteen: de huur komt later binnen, betalingsregelingen worden niet nagekomen of er wordt simpelweg niet meer gereageerd. En ondertussen lopen uw eigen kosten gewoon door.
Bij Kroep Steghuis Gerechtsdeurwaarders zien we dat veel verhuurders twijfelen: wat mag u doen, welke stappen zijn verstandig en hoe voorkomt u dat een kleine achterstand uitgroeit tot een juridisch conflict?
1. Inventariseer de situatie: hoe ernstig is de achterstand werkelijk?
Niet elke huurachterstand is hetzelfde. Soms is één maand overgeslagen door een administratieve fout, soms is er sprake van structurele betalingsproblemen.
Onderzoek daarom:
- Hoelang staat de huur open?
- Hoe is het contact met de huurder?
- Is dit een eenmalig incident of een patroon?
- Is er sprake van overlast, onderhuur of zijn er andere problemen?
Hoe eerder u dit inzicht heeft, hoe gerichter u kunt handelen. Zeker in de huidige markt, waar financiële druk sneller oploopt, is vroegtijdig ingrijpen cruciaal.
2. Ga direct in gesprek, met duidelijke grenzen
Veel verhuurders vinden het lastig om aan de bel te trekken, maar juist open communicatie voorkomt escalatie. Dit betekent niet dat u eindeloos geduld moet hebben; het betekent dat u professioneel en duidelijk moet zijn.
Bel de huurder op en geef helder aan:
- Welke termijn is verstreken.
- Welk bedrag openstaat.
- Wanneer u betaling verwacht.
Deze fase geeft veel waardevolle informatie. Een huurder die meedenkt en reageert, zorgt meestal voor een werkbare oplossing. Maar een huurder die ontwijkt, uitvluchten zoekt of helemaal niet reageert, is een signaal dat u niet te lang moet wachten.
Let op: leg alles schriftelijk vast (e-mail is voldoende). Dit helpt later bij eventuele juridische stappen.
3. Stel een realistische maar harde betalingsregeling op
Door de huidige economische druk hebben veel huurders wél de intentie om te betalen, maar niet de liquiditeit. Een betalingsregeling kan dan uitkomst bieden, maar alleen als deze zakelijk en haalbaar is.
Een goede regeling is:
- Kortdurend, zodat de achterstand niet oploopt.
- Duidelijk gestructureerd (bijvoorbeeld: huur + 1/6e van de achterstand, zodat het probleem binnen een half jaar is opgelost.
- Schriftelijk vastgelegd, inclusief gevolgen bij niet-naleving.
Als de huurder een of twee termijnen overslaat, is dat een duidelijk teken dat vrijwillige betaling niet werkt. Wacht dan niet te lang met opschalen.
4. Vroegsignalering: meld huurachterstand tijdig bij de gemeente
Sinds 1 januari 2021 bent u als verhuurder verplicht om huurachterstanden tijdig te melden bij de gemeente in het kader van de vroegsignalering. Deze regeling geldt zowel voor woningcorporaties als voor particuliere verhuurders. Het doel hiervan is duidelijk: voorkomen dat huurders in problematische schulden belanden en huisuitzettingen zoveel mogelijk beperken. Gemeenten kunnen dan vroegtijdig schuldhulp aanbieden.
U mag echter niet zomaar melden. Er moet eerst aantoonbaar zijn dat u zelf hebt geprobeerd om de huurder te bereiken én de problemen op te lossen. Concreet betekent dit dat u:
- Minimaal één schriftelijke betalingsherinnering heeft verstuurd.
- Heeft geprobeerd persoonlijk contact te leggen (telefonisch, per e-mail of aan de deur).
- De huurder heeft gewezen op mogelijkheden om de achterstand te voorkomen of op te lossen.
- De huurder heeft geïnformeerd over schuldhulpverlening.
- Heeft aangeboden om, met toestemming, gegevens door te geven aan de gemeente.
Pas wanneer de huurder geen bezwaar maakt of wanneer het u níet lukt om contact te krijgen, mag (en moet) u de melding doen.
Voor gemeenten biedt dit een waardevolle ingang om de situatie snel op te pakken. Voor u als verhuurder kan het helpen om verdere escalatie te voorkomen en te laten zien dat u zorgvuldig en volgens de wet handelt.
5. Formele stappen: aanmanen en sommatie door een gerechtsdeurwaarder
Wanneer vrijwillig contact niets oplevert, is het verstandig professionele hulp in te schakelen. Een gerechtsdeurwaarder kan een formele aanmaning of sommatie sturen die veel meer gewicht heeft dan een eigen brief of e-mail.
Waarom werkt dit?
- Het signaal is duidelijk: de situatie is serieus.
- De huurder weet dat niet-betalen gevolgen krijgt.
- Het traject wordt juridisch strak vastgelegd.
In de praktijk zien we dat deze stap vaak voldoende druk geeft om alsnog tot betaling te komen, zonder dat het tot een rechtszaak hoeft te komen.
6. Dagvaarden bij blijvende huurachterstand
Als vrijwillige én formele stappen niets opleveren, kan een dagvaarding volgen. Hiermee vraagt u de rechter om:
- De huurder te veroordelen tot betaling.
- En, als dit nodig is, de huurovereenkomst te ontbinden.
Rechters zijn in huurzaken bijzonder kritisch op de feiten: Is de achterstand structureel? Heeft u voldoende duidelijk gecommuniceerd? En zijn alle stappen zorgvuldig gezet?
Daarom is een goed opgebouwd dossier essentieel. Bij Kroep Steghuis zorgen we ervoor dat uw dossier compleet, chronologisch én juridisch correct wordt aangeleverd.
7. Ontruiming: als het echt niet anders kan
Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt, kan een ontruiming volgen. Hoewel dit voor niemand prettig is, is het soms noodzakelijk. Dat is zeker het geval bij:
- Grote of langdurige achterstanden.
- Ernstige overlast.
- Hennepteelt of andere strafbare situaties.
- Structureel niet reageren of niet nakomen van afspraken.
In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, hoeft een ontruiming niet per definitie een langdurig traject te zijn. Als het dossier klopt en de situatie urgent is, kan dit proces relatief snel verlopen.
Ook hierbij bewaken wij altijd de menselijke maat: duidelijk communiceren, zorgvuldig handelen en ontruimen pas als alle andere opties zijn doorlopen.
8. Bouw aan een gezonde betaalcultuur
Natuurlijk is het beter om huurachterstanden vóór te zijn. Zeker nu de huurproblematiek toeneemt, is strak beheer belangrijker dan ooit.
Overweeg bijvoorbeeld:
- Periodieke betaalcontrole.
- Automatische herinneringen.
- Kredietchecks bij nieuwe huurders.
- Ondersteuning door onze debiteurenbeheertool, die u direct inzicht geeft in openstaande posten.
Veel verhuurders merken dat zij door deze aanpak aanzienlijk minder achterstanden hebben. En dat scheelt tijd, geld én stress.
Conclusie: wacht niet te lang, want handelen is beschermen. Zet op tijd professionele stappen. Bij Kroep Steghuis Gerechtsdeurwaarders helpen we u daarbij.
Wilt u een dossier bespreken of advies over een huurder die niet betaalt? Wij staan voor u klaar.
